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Die USA haben es in den letzten Monaten vorgemacht, wie man es im Immobiliengeschäft nicht machen sollte. Und die Schweiz hat ihre Lektion aus den schwierigen 90er-Jahren gelernt: Die Schweiz leidet nicht an einer «Immobilien-Blase». So fassten Experten am 9. Schweizer Ökonomentag die Situation der Immobilienanlagen hierzulande im Vergleich zu den USA zusammen.
Immobilienanlagen sind eine schwierige Anlageklasse, führte Gastgeber Prof. Thorsten Hens, Direktor des Instituts für schweizerisches Bankwesen der Universität Zürich, in die Materie ein. Es existieren keine einheitlichen Beurteilungskriterien und die Datenlage ist «äusserst schwierig». So ist es aufwendig, die Risiken von Immobilienanlagen abzuschätzen. Im Moment testet die Crew von Prof. Hens im Labor den sogenannten «Real Estate Risk Profiler», ein Instrument für die Beratung der Tragfähigkeit und Risikofähigkeit von Immobilienanlagen.
Eine Subprime-Krise wie in den USA sei in der Schweiz nicht möglich, sagte Immobilienspezialist Markus Graf von der Credit Suisse (CS). «In den letzten Jahren hat man mit Immobilien gutes Geld verdient», führte Graf aus. Schuldner in der Schweiz seien anders als in den USA jedoch genau auf ihre Bonität hin geprüft worden und niederklassige Schuldner erhielten hierzulande keine Hypotheken. Die direkten Auswirkungen der Subprime-Krise beschränkten sich von daher auf die USA. Allerdings seien die indirekten Auswirkungen nicht zu vernachlässigen, so Graf: die Weltwirtschaft kühlt sich ab, was die Nachfrage nach Immobilien dämpft – allerdings nicht in der Schweiz. Die Schweiz könne sich aber der Abschwächung nicht ganz entziehen.
Das Schweizer Immobilienvermögen beträgt schätzungsweise rund 1890 Milliarden Schweizer Franken. Das entspricht dem Vierfachen des Schweizer Bruttoinlandprodukts oder dem Doppelten der Marktkapitalisierung aller Schweizer Aktien, schilderte Markus Graf die Lage. Das Investieren in Immobilien ist ausserdem ein wachsender Markt. Besonders indirekte Schweizer Immobilienanlagen wiesen in den letzten sieben Jahren eine gute Performance auf. Die Immobilien generierten attraktive und relativ stabile Erträge.
Anders als man denken würde, ortete der CS-Immobilienspezialist Markus Graf bei den Schweizer Immobilienpreisen keine Überhitzung. Wohneigentum sei heute nach wie vor tragbar in der Schweiz. Die goldene Finanzierungsregel, wonach nicht mehr als ein Drittel des Einkommens in die Finanzierung des Wohneigentums fliessen sollte, werde hierzulande angewendet und bewähre sich.
In der Schweiz würden massvoll Immobilien gekauft und verkauft, es bestehe keine Blase, wie das in den USA der Fall war. Tendenziell werde die Nachfrage nach Immobilien steigen, vor allem solange die Banken den Investoren und Investorinnen wenig Zins bieten. Graf rechnet damit, dass die Immobilienpreise steigen und die Renditen sinken werden.
Vier weitere Trends, die Graf aufführte, sind erwähnenswert: Weil der Anteil der Älteren an der Bevölkerung stets zunehme, werde die Nachfrage nach Fonds mit alternativen Alterswohnformen wie Seniorenresidenzen, Alters- und Pflegeheime oder Wohnen mit begleitenden Dienstleistungen steigen. Das entsprechende Investitionsangebot der CS sei auf eine «riesige Nachfrage» gestossen, sagte Graf.
Auch die Energieeffizienz von Gebäuden werde in Zukunft vermehrt nachgefragt werden, zeigte sich Graf überzeugt. Nachdem der Benzinpreis in den letzten 18 Monaten so massiv gestiegen sei, habe die Bedeutung nachhaltiger und energieeffizienter Immobilien noch einmal zugenommen.
Die Internationalisierung des Immobiliengeschäfts werde ausserdem fortschreiten. Im Jahr 2007 wurden im Immobilienbereich interregionale Kapitalflüsse von 242 Milliarden US-Dollar registriert, Tendenz steigend. Allerdings sei das eher ein Geschäft für institutionelle Anleger, denn dazu seien grössere Summen nötig.
Last but not least vermutete Graf, dass ausländische Firmen ihre Hauptsitze vermehrt in Zürich und in der Schweiz bauen werden. Diese verstärkte Nachfrage könne durch verdichtetes Bauen, beispielsweise in die Höhe, gedeckt werden. Ein gutes Beispiel dafür sei der Prime Tower in Zürich, der derzeit im Entstehen ist und dessen Bezug auf März 2011 geplant sei.
